Comodato d’uso immobiliare: come funziona?

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Oggi parleremo del comodato d’uso. Non tutti sanno infatti di cosa si tratta o, per meglio dire, come funziona.

Infatti, quando prestiamo qualcosa a qualcuno consentendogli di utilizzarlo per un qualsiasi periodo di tempo o fin quando non avremo nuovamente bisogno della cosa che abbiamo prestato, stiamo inconsciamente stipulando un contratto di comodato. Quindi alla fine il comodato è un po’ una sorta di prestito, ed è gratuito. Ma se si prestano soldi allora non potremo parlare di comodato ma bensì di mutuo.

Insieme al mutuo, il comodato d’uso rientra nei cosiddetti contratti di prestito. Il comodato d’uso, inoltre, è sempre a titolo gratuito ed è  stipulato tramite un contratto nel quale una parte (che viene denominata comodante) consegna al comodatario (ossia l’altra parte, colui che utilizza il bene) un bene mobile (un cellulare, un libro, un’auto ecc.) o immobile per un dato periodo di tempo.

Dopo aver stabilito il periodo di tempo, il comodatario ha l’obbligo di dover riconsegnare il bene al proprietario, ossia il comodante, alla scadenza del contratto.

Chi sono le parti comodante e comodatario: chi deve fare cosa?

Innanzitutto, ciò che c’è da dire è che il comodatario può fare utilizzo del bene in questione solo ed esclusivamente per la durata e per l’uso pattuito con il proprietario dell’immobile o del bene messo a disposizione. Ciò si traduce con il fatto che il comodatario non potrà cedere altrui il diritto di usufruire del bene, a meno che non vi sia un consenso esplicito da parte del proprietario. Tutto ciò significa che se il comodatario non rispetta questi obblighi che vengono stabiliti nei contratti, il proprietario in questione potrà richiedere l’immediata restituzione del bene oppure il risarcimento dei danni. Nel caso del contratto non dovesse essere indicata la scadenza, e questa non possa essere dedotta dall’uso il cui bene è stato destinato, il comodatario è obbligato a restituire il bene nel caso il comodante lo richieda.

Le spese per usufruire del bene sono interamente a carico del comodatario. Nel caso in cui il comodatario debba sostenere delle altre spese non previste nel contratto ma che sono urgenti e necessarie per la conservazione del bene in questione ha diritto a poter chiedere il rimborso del bene e recedere il contratto. Ma attenzione: se il bene si deteriora o si danneggia non per l’utilizzo del comodatario, costui non deve disporre di alcun pagamento per la sostituzione o riparazione del bene.

Inoltre, se il bene presenta dei difetti tali da poter recare danni a chiunque se ne serva, il comodante (ossia il proprietario) deve risarcire il comodatario nel caso non lo abbia avvisato preventivamente degli inconvenienti.

Tipologie di comodato d’uso

Per prendere in considerazione esempi dalla vita di tutti i giorni, si può definire comodato d’uso un accordo con il quale presti un’auto al tuo amico che ha la sua macchina temporaneamente dal meccanico per ripararla, e nel mentre utilizza la tua. O ancora, può essere definito comodato d’uso anche il semplice gesto del prestare lo smartphone a tuo zio mentre il suo è a riparare in assistenza. È comodato l’ospitare tuo fratello che ha litigato con sua moglie, e allora gli consenti di utilizzare una stanza della tua casa/una depandance/una casa a parte di tua proprietà. Siete sorpresi?

Comodato d’uso – regole generali

Generalmente, chi riceve qualcosa in prestito (e quindi in comodato d’uso) è tenuto alla perfetta manutenzione del bene che gli è stato concesso. Innanzitutto, è buona regola servirsi del bene in questione solo per gli scopi che sono stati stipulati con il comodante.

Se il bene viene danneggiato, infatti, sia questo un immobile oppure uno smartphone, un’auto o qualsiasi altra cosa venga prestata, le spese per le riparazioni sono interamente a carico del comodatario. Inoltre, in questo caso, il comodante può anche richiedere la restituzione del bene immediata e pretendere un risarcimento danni, quindi trattate bene ciò che vi viene prestato!

In più, l’oggetto in questione non può essere prestato ad una terza persona, a meno che non vi sia un consenso esplicito del comodante ad utilizzarla.

Come vedremo più in basso per il comodato d’uso per beni immobili, comunque, il comodatario non è responsabile delle spese di riparazione del bene se questo si danneggia non a causa sua ma per ragioni totalmente imprevedibili o ancora se il comodante non lo aveva avvisato di difetti che concernono il bene in questione.

Vogliamo fare un esempio?

  • Se un modem (l’oggetto) ci viene prestato da un amico (comodante) e durante un temporale violento questo modem si fulmina e si rompe, allora non siamo tenuti alle spese di manutenzione, perché nessuno di voi due (né l’amico né te) sapevate che ciò sarebbe successo.
  • Vostro zio vi ha prestato la sua casa in campagna, ma non vi ha informato del fatto che vi fossero delle infiltrazioni d’acqua nel soffitto. Se un giorno odvreste notare che il soffitto inizia a creparsi, allora le spese saranno comunque a carico dello zio che vi ha prestato la casa in campagna, poiché l’infiltrazione d’acqua non dipende da voi.

Comodato d’uso gratuito per un bene immobile, come funziona

Per il comodato d’uso che riguarda gli immobili, le regole di base da dover seguire sono in realtà le stesse che abbiamo già sopra elencato. Non di rado, comunque, le abitazioni – e dunque beni immobili – vengono usate anche per l’attività di ricezione turistica. In questo caso però, il comodatario potrà affittare il bene immobile oppure no? E se sì, per quanto tempo? Il comodatario potrà ricavare del reddito per una casa che viene utilizzata gratuitamente?

Innanzitutto, la risposta da darvi è , si può adibire la struttura ad una ricezione turistica, ma dovranno essere presi in considerazione solo contratti brevi, ed in questo caso il comodato sarà a titolo oneroso. Ciò significa che le locazioni non potranno andare oltre i trenta giorni.

Inoltre sarà comunque il comodatario a dover pagare le tasse, anche nel caso abbia ricevuto la casa gratuitamente. In questo si può optare per una tassa sostitutiva del 21% oppure una aliquota ordinaria, fatta in base alla dichiarazione dei redditi, anche se comunque dovrà essere il 21% come acconto agli intermediari ed ai portali immobiliari.

Contratto di comodato d’uso per immobili: il contratto

Dunque, in caso di comodato d’uso di immobili, il comodato è sempre gratuito. Se così non fosse, infatti, sarebbe un semplice contratto di affitto! Ma come ogni patto del genere, deve essere contrattualizzato in forma scritta. Il comodato d’uso va stipulato in forma scritta, e per farlo è necessario semplicemente rivolgersi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate per un periodo massimo di 20 giorni dal momento in cui è stato sottoscritto.

Ad oggi, comunque, non è più resa necessaria la visualizzazione del comodatario circa l’attestato di prestazione energetica (il cosiddetto APE).

Locazione breve, cosa si intende?

Come avevamo precedentemente introdotto, le locazioni brevi sono contratti di affitto di immobili che vengono locati per un periodo mai superiore ai 30 giorni, e possono prevedere anche i costi di servizi come la pulizia delle stanze, il wi-fi, il riscaldamento o l’aria condizionata, l’assistenza degli utenti o la sostituzione della biancheria. Queste tipologie di contratto vengono poi stipulate o tramite portali web o attraverso intermediari esperti del settore.

Ma facciamo attenzione: la locazione non è disponibile per tutte le tipologie di ricezione turistica. Se infatti voleste utilizzare una casa in comodato d’uso con servizi aggiuntivi come pranzo, cena, un servizio aggiuntivo di car renting, guide turistiche, ma anche la mera fornitura della colazione non possono essere applicabili ad una situazione di comodato d’uso gratuito di un bene immobile. Quindi NO ai b&b.

Per ciò che riguarda L’IMU, la TARI e la TASI, i proprietari devono versare l’importo di queste tasse, oppure i titolari di un diritto reale di uso, abitazione, usufrutto, enfiteusi e via discorrendo.

IMU

Il comodatario non deve pagare l’IMU, non essendo proprietario dell’immobile. Limitandosi ad utilizzare il bene immobile, infatti, non deve pagare le imposte sulla proprietà, né quelle statali e né quelle municipali (IRPEF e IMU).

TASI

Nel caso venga previsto un contratto di comodato di durata superiore ai 6 mesi, la TASI deve essere divisa tra proprietario e comodatario. Se una delle due parti dovesse mancare al pagamento, l’altra ne dovrà rispondere.

Il comodatario, comunque, deve versare tra il 10 ed il 30% dell’importo complessivo della tassa, ma se non è il Comune a stabilirlo, allora l’importo di default da versare è del 10%. Il comodatario, tuttavia, non dovrebbe essere tenuto a pagare la TASI nel caso in cui utilizzi il bene immobile come abitazione principale.

TARI

Il pagamento della TARI, ovvero quello che concerne i rifiuti, deve essere pagato dal comodatario essendo egli colui che usufruisce del bene immobile.

Comodato d’uso e le detrazioni per le ristrutturazioni edilizie

La detrazione dell’IRPEF del 50% sulle ristrutturazioni degli immobili ed anche sugli interventi di recupero di questi è anche di competenza del comodatario. Gli estremi per la registrazione del contratto devono essere indicati nella dichiarazione dei redditi.

Lo stesso discorso va fatto anche al familiare, coniuge o convivente del detentore del bene, discorso che vale anche per i componenti delle unioni civili e delle convivenze di fatto.

Ferdinando Iezzo

Sono un ex studente di Economia della Federico II di Napoli, attualmente vivo a Londra e sono appassionato di Risparmio. In che senso? Da quando mi son trasferito nel Regno Unito sono stato colpito dai differenti modi che popoli lontani hanno di gestire i propri risparmi. La micro-economia di ognuno di noi si muove in modo indipendente e io cerco di scovarne i segreti. Ho creato questo sito, grazie all'aiuto di alcuni amici, per condividere le mie idee e dare consigli a chi, come me, voglia migliorare la propria situazione economica e riuscire a risparmiare nel modo più semplice possibile.