In cosa consiste il leasing immobiliare

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Allora, prima di iniziare la guida di oggi dobbiamo fare un passo indietro. Beh, sì… dobbiamo innanzitutto capire cosa vuol dire il termine “leasing”.

Infatti leasing sta per “locazione“.

Ok, ma cos’è una locazione?

Un contratto di locazione è un contratto che delinea i termini in base ai quali una parte accetta di affittare una proprietà che è di proprietà di un’altra parte. Ciò naturalmente garantisce il locatario, noto anche come l’inquilino, l’uso di un bene e garantisce al locatore, il proprietario, i pagamenti regolari dal locatario per un determinato numero di mesi o anni. Sia il locatario sia il locatore hanno conseguenze se non rispettano i termini del contratto.

Facile, no?

I contratti di leasing, come funzionano?

I contratti di leasing sono i contratti legali e vincolanti che stabiliscono i termini dei contratti di affitto nel settore immobiliare (o automobilistico, o tantissimi altri settori). Se una persona desidera affittare un appartamento o un’altra proprietà residenziale, ad esempio, il contratto di locazione preparato dal proprietario descrive l’importo mensile dell’affitto, quando è dovuto ogni mese, cosa succede se il locatario non riesce a pagare l’affitto, quanto è richiesto per un anticipo di sicurezza, la durata del contratto di locazione, se il locatario è autorizzato a tenere animali domestici, quanti ospiti possono vivere nell’unità e qualsiasi altra informazione essenziale. Il locatore richiede che l’inquilino firmi il contratto di locazione o contratto di leasing, accettando così i suoi termini prima di occupare la proprietà. I contratti di locazione per immobili commerciali, d’altra parte, sono solitamente negoziati in accordo con il locatario specifico e in genere vanno da uno a 10 anni, con gli inquilini più grandi che spesso hanno contratti di leasing più lunghi e più complessi.

Le conseguenze per i contratti di affitto variano da lievi a più gravi, a seconda delle circostanze in cui sono stati infranti. Un inquilino che infrange un contratto di locazione senza un precedente negoziato con il proprietario affronta una causa civile, un marchio dispregiativo sul suo rapporto di credito o entrambi. Come risultato della rottura di un contratto di locazione, un inquilino può anche incontrare problemi nel riuscire ad affittare una nuova residenza o un qualsiasi nuovo bene, nonché altri problemi associati ad avere voci negative su un rapporto di credito. Gli inquilini che hanno bisogno di revocare i loro contratti d’affitto spesso devono negoziare con i loro proprietari terrieri o cercare consulenze legali. In alcuni casi, trovare un nuovo inquilino per la proprietà o rinunciare al deposito cauzionale ispira i proprietari di immobili a consentire agli inquilini di rompere i loro contratti di locazione senza andare incontro ad ulteriori conseguenze.

Alcuni contratti di locazione prevedono clausole di “risoluzione anticipata” che consentono agli inquilini di sciogliere i contratti in base a una serie specifica di condizioni o quando i loro proprietari non adempiono ai loro obblighi contrattuali. Ad esempio, un inquilino può essere in grado di risolvere un contratto di locazione se il proprietario non effettua riparazioni tempestive alla proprietà.

Quindi, in parole povere, cos’è il leasing?

Una famosa citazione di Donald B. Grant dice: “Perché possedere una mucca quando il latte è così economico? Tutto ciò di cui hai veramente bisogno è il latte, non la mucca.” Il concetto di affitto quindi è influenzato da questa citazione. Possiamo confrontare “latte” con i “diritti di utilizzare un bene” e “mucca” con il “bene” stesso. In definitiva, una persona che vuole fabbricare un prodotto utilizzando macchinari può arrivare a utilizzare quel macchinario in un accordo di leasing senza possederlo.

Il leasing può essere definito come un accordo tra il locatore (proprietario del bene) e il locatario (utente del bene) in base al quale il locatore acquista un’attività per il locatario e gli consente di utilizzarlo in cambio di pagamenti periodici denominati canoni di locazione o pagamenti minimi di leasing (PML). Il leasing è vantaggioso per entrambe le parti in caso di benefici fiscali o di pianificazione fiscale.

Alla conclusione del periodo di leasing, l’attività ritorna al locatore (il proprietario) in assenza di qualsiasi altra clausola nel contratto riguardante l’acquisto obbligatorio del bene da parte del locatario (l’utente). Ci sono quattro cose diverse possibili post-rescissione del contratto di locazione.

  • Il contratto di locazione viene rinnovato dal locatario perennemente o per un periodo di tempo definito.
  • La risorsa torna al locatore.
  • Il bene ritorna al locatore e lo vende a terzi.
  • Il locatore vende al locatario.

Qual è lo scopo del leasing?

Lo scopo della scelta di un contratto di locazione può essere molti. Generalmente, un leasing è strutturato per i seguenti motivi.

  • Vantaggi delle imposte: il beneficio fiscale è utilizzato da entrambe le parti, cioè il locatore e il locatario. Il locatore, essendo il proprietario del bene, può richiedere l’ammortamento come una spesa nei suoi libri e quindi ottenere il beneficio fiscale. D’altra parte, il locatario può richiedere le MLP, ovvero i canoni di locazione come spese e ottenere benefici fiscali in modo simile.
  • Evitare di possedere una proprietà evitando i rischi del possesso di una proprietà: la proprietà è evitata per evitare l’investimento di denaro nel bene. Mantiene indirettamente la leva finanziaria e quindi le opportunità di indebitamento restano aperte per il business. Ci spieghiamo meglio: col leasing è molto più difficile indebitarvi.

I vantaggi del leasing

  • Il più grande vantaggio del leasing è che l’uscita di cassa o i pagamenti relativi al leasing sono ripartiti su diversi anni, risparmiando così il peso di un pagamento in contanti significativo una tantum. Ciò aiuta un’azienda a mantenere un profilo di flusso di denaro costante senza grossi addebiti.
  • Durante il leasing di un bene, la proprietà del bene rimane a carico del locatore, mentre il locatario paga solo le spese di affitto. Dato questo accordo, diventa plausibile per un’azienda investire in beni di buona qualità che potrebbero sembrare altrimenti costosi.
  • Dato che una società sceglie di affittare per investire in un bene, con questa mossa rilascia del capitale per l’azienda al fine di finanziare le sue altre esigenze di denaro o per risparmiare soldi per una decisione di investimenti di capitale migliori, qualsiasi essi siano.
  • Le spese di leasing vengono considerate come spese operative e quindi, di interesse, sono deducibili dalle tasse.
  • Le spese di leasing di solito rimangono costanti per la durata della vita del bene o del leasing o crescono in linea con l’inflazione. Questo aiuta a pianificare spese o esborsi di cassa quando si intraprende un esercizio di bilancio.
  • Il leasing è un’opzione ideale per un’attività di nuova costituzione (le start-up, quindi), poiché implica costi iniziali inferiori e requisiti più bassi.
  • Per le aziende che operano nel settore, dove c’è un alto rischio che la tecnologia diventi obsoleta, il leasing produce grandi rendimenti e salva il business dal rischio di investire in una tecnologia che potrebbe presto diventare obsoleta. Ad esempio, è l’ideale per il business della tecnologia.
  • Alla fine del periodo di leasing, talvolta il locatario può anche avere il diritto di acquistare la proprietà e risolvere il contratto di leasing, offrendo così flessibilità alle imprese.

Gli svantaggi del leasing

  • Se si pagano i canoni di leasing verso una terra, l’azienda non può beneficiare di alcun apprezzamento del valore del terreno. L’accordo di noleggio a lungo termine rimane anche un onere per l’azienda in quanto l’accordo è bloccato e le spese per diversi anni sono fissate. In un caso in cui l’utilizzo del bene non soddisfa il requisito dopo alcuni anni, i pagamenti dei leasing diventano un onere.
  • Dato che le spese di locazione riducono il reddito netto senza alcun apprezzamento in valore, significa rendimenti limitati o rendimenti ridotti per un azionista azionario. In tal caso, l’obiettivo della massimizzazione della ricchezza per gli azionisti non viene raggiunto.
  • Sebbene il leasing non compaia nel bilancio di una società, gli investitori considerano ancora il leasing a lungo termine come debito e adeguano la valutazione di un’impresa per includere i leasing.
  • Dato che gli investitori trattano i leasing a lungo termine come debito, potrebbe diventare difficile per un’azienda sfruttare i mercati dei capitali e sollevare ulteriori prestiti o altre forme di debito dal mercato.
  • Complessivamente, stipulare un contratto di leasing è un processo complesso e richiede una documentazione approfondita e un esame adeguato di un bene in affitto.
  • Alla fine del periodo di leasing, non è detto che il locatario non finisce per diventare il proprietario del bene, anche se nel corso degli anni si sta effettuando una discreta somma di pagamenti verso il bene.
  • Il locatario rimane responsabile della manutenzione e del corretto funzionamento del bene locato.
  • Per una nuova start-up, è probabile che la spesa fiscale sia minima. In queste circostanze, non vi è alcun vantaggio fiscale aggiunto che può essere derivato dalle spese di leasing.

Ferdinando Iezzo

Sono un ex studente di Economia della Federico II di Napoli, attualmente vivo a Londra e sono appassionato di Risparmio. In che senso? Da quando mi son trasferito nel Regno Unito sono stato colpito dai differenti modi che popoli lontani hanno di gestire i propri risparmi. La micro-economia di ognuno di noi si muove in modo indipendente e io cerco di scovarne i segreti. Ho creato questo sito, grazie all'aiuto di alcuni amici, per condividere le mie idee e dare consigli a chi, come me, voglia migliorare la propria situazione economica e riuscire a risparmiare nel modo più semplice possibile.