Locazione a contratto a canone libero: di cosa si tratta

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Quando parliamo di noleggi ed affitti, nel contratto di locazione abitativa (o più comunemente l’affitto) a canone libero, il proprietario dell’immobile (il cosiddetto locatore) mette a disposizione di un soggetto ( il conduttore) un appartamento o più generalmente un immobile e viene concordata una certa somma stabilita da entrambe le parti da versare mensilmente perché il conduttore possa utilizzare l’appartamento. Questa somma viene definita, anche in termini giuridici dagli esperti dei AvvocatoAccanto, canone libero.

Canone libero: i dettagli

Un contratto d’affitto a canone libero è il tipo di contratto di locazione abitativa più popolare tra gli affittuari, ed è un po’ quello che conosciamo tutti noi.

Con questa tipologia di contratto, il locatore, ovvero il proprietario dell’immobile o ancora l’usufruttuario decide di cedere ad un’altra persona (che noi chiameremo inquilino nel momento in cui andrà a vivere nella casa messa a disposizione dal locatore) un appartamento concordando una certa rata mensile da pagare e della quale, come abbiamo potuto già dire in precedenza, l’importo è liberamente determinato da entrambe le parti. Insomma, stiamo parlando grossomodo delle trattative che si fanno per concordare il prezzo da pagare ogni mese per essere in affitto.

Vi sono però altre costanti determinate dalla legge ed indipendenti dalle due parti, vediamo ad la durata minima del contratto e le modalità di rinnovo dello stesso, o ancora il suo recesso e via discorrendo.

Da cosa è composto un contratto a canone libero?

Il contratto d’affitto a canone libero deve essere redatto obbligatoriamente in forma scritta a pena di nullità (e ciò è valido per tutti i contratti stipulati a partire dal 1999, quindi da quando è stata messa in vigore la legge a riguardo). In più, il contratto deve essere composto di alcune parti fondamentali.

Da inserire nel documento vi sono oltre alle generalità delle parti, a quanto ammonta il canone libero prestabilito, alla descrizione dell’immobile,  alle modalità di pagamento e alla durata del contratto di locazione, si devono riportare obbligatoriamente anche i dati catastali. Si tratta di dati di fondamentale importanza per la registrazione del contratto stesso entro 30 giorni presso l’Agenzia delle Entrate.

In più, è necessario inserire una clausola nella quale il conduttore (quindi colui che sta per andare a vivere nell’immobile) dichiara di aver preso atto delle informazioni e della documentazione, compreso l’attestato di prestazione energetica (l’APE citato qualche paragrafo più sopra). Nel momento in cui l’APE dovesse venire a mancare, il locatore ed il conduttore saranno tenuti al pagamento di una sanzione amministrativa (una multa, da pagare in parti uguali). Il pagamento di tale multa ovviamente non va a sostituirsi alla presentazione dell’APE, che deve essere comunque riportato entro 45 giorni.

Quanto dura un contratto di locazione a canone libero?

Nei contratti di locazione a canone libero la durata minima stabilita legalmente è in realtà piuttosto estesa, e si parte da un minimo di quattro anni.  Ma non solo! La legge sancisce inoltre che dopo il primo termine di durata il contratto venga rinnovato automaticamente per ulteriori quattro anni . Infatti questa tipologia di contratto è altrimenti detta “contratto 4+4”.

Quindi dopo la prima scadenza si ha automaticamente il rinnovo del contratto. Ma è sempre così o ci sono casi in cui il contratto può non essere rinnovato? Esaminiamoli insieme.

Il primo caso di possibilità di non rinnovo lo abbiamo nel momento in cui, tramite una comunicazione scritta arrivata al conduttore almeno sei mesi prima che il contratto giunga a termine, il locatore fa sapere al locatario del proprio “diniego di rinnovazione” del contratto che quindi serve a scindere il rinnovo e proclamare la disdetta de contratto 4+4.

La disdetta è però consentita solo in alcuni casi individuati dalla legge, nel caso in cui per esempio il locatore abbia intenzione di abitare egli stesso nella sua stessa proprietà, o ancora se vi è in programma una ricostruzione dell’edificio, l’intenzione di vendere l’appartamento, ecc. Il locatore deve però rendere noti dettagliatamente sia la data del rilascio che le motivazioni dettagliate circa il perché si intende scindere il contratto di locazione.

Nel caso in cui il locatore si rifiuti di fornire motivazioni dettagliate, è possibile anche ricorrere alle vie legali e chiedere un risarcimento.

Vi è poi un secondo caso nel quale ci si può non avvalere del rinnovo automatico, ovvero quando il locatario fa ricordo al diritto di recesso (che tra l’altro può avere solo il conduttore e non il locatore). I motivi di recesso del locatario inoltre possono essere anche inseriti nel contratto di locazione.

La legge prevede comunque sempre il recesso del conduttore per motivi di entità importante, ossia per circostanze gravi non dipendenti dalla semplice volontà del locatario. Anche in questo caso, la notifica di recesso del contratto deve essere fatta almeno sei mesi prima della fine del contratto.

Cosa succede dopo la scadenza del contratto 4+4?

  1. In un primo caso, se il locatore ed il conduttore continuano ad eseguire il contratto senza avanzare alcun tipo di , si ha un rinnovo tacito per un altro periodo di 4 anni, a sua volta rinnovabile;
  2. se una delle parti ha interesse a rinnovare il contratto, ma ha intenzione di modificarne le condizioni, allora in tal caso dovrà notificare l’altra parte con almeno 6 mesi di anticipo e cercare così di stipulare un nuovo accordo o scindere il contratto. Chi riceve tale proposta di rinnovo:
  • può scegliere di accettare il nuovo accordo, e così il contratto sarà prorogato con le nuove condizioni;
  • può invece declinare la proposta, ed in questi casi il contratto sarà portato a termine alla scadenza naturale;
  • può fare una controproposta, e la trattativa inizierà nuovamente. In qualsiasi caso,  l’esito va inviato tramite raccomandata alla controparte entro 60 giorni dal quando è stata ricevuta la proposta di rinnovo.
  1. Infine, se alla fine del contratto 4+4,  una delle parti non avesse interesse nell’effettuare un rinnovo, in tal caso la disdetta va comunicata con lettera raccomandata sempre entro sei mesi prima della cessazione effettiva del contratto. A questo punto, colui che riceverà la disdetta ha due possibilità d’azione, ovvero:
  • potrà rifiutare la disdetta, ma dovrà controbattere con nuove condizioni contrattuali o far richiesta di rimanere alle vecchie condizioni contrattuali;
  • può accettare la disdetta, in questo modo alla fine del contratto tutto finirà automaticamente.In qualsiasi caso, anche se viene accettata la disdetta, è necessario comunque comunicarlo alla controparte entro e non oltre 60 giorni dalla comunicazione.

Tutti gli immobili possono essere locati con contratto a canone libero?

Naturalmente no, non tutti i tipi di immobili possibili ed immaginabili possono essere dati in locazione abitativa tramite il contratto a canone libero. Ma, poiché sono moltissime le abitazioni che possono usufruirne, sarà molto più rapido dire quali sono gli appartamenti che non possono fare ricordo ad un contratto a canone libero. Vengono dunque esclusi:

  • Gli appartamenti di lusso: vediamo quindi la classe degli immobili vincolati, registrati al catasto secondo le categorie A/1, A/8, A/9, per i quali vale la disciplina del codice civile;
  • le case popolari;
  • le case di villeggiatura, le abitazioni della foresteria o per usi non particolarmente lunghi;
  • tutti gli immobili che non sono effettivamente appartamenti, come ad esempio i box auto, i garage ecc.

In più deve imperativamente essere rilasciato dal Comune un certificato di agibilità che assicuri la condizione di abitabilità dell’immobile ed un attestato di prestazione energetica (anche comunemente detto APE) da rinnovare ogni dieci anni.