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Cedolare secca, come funziona e quando applicarla

La cedolare secca rappresenta un regime opzionale che permette di applicare un'imposta sostitutiva ai redditi da locazione di immobili abitativi, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF.

La cedolare secca sostituisce anche:

  • le addizionali regionali e comunali IRPEF;
  • l'imposta di bollo;
  • l'imposta di registro.

Per i contratti che vengono sottoscritti con l'opzione della cedolare secca non occorrerà pagare l'imposta di registro e l'imposta di bollo, che di norma sono dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Per quanto concerne il reddito assoggettato a cedolare questo risulta escluso dal reddito complessivo.

Su di esso non possono essere addossati oneri deducibili e detrazioni ma deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsivoglia titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell'ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico ecc.).

Chi può scegliere la cedolare secca

Coloro che possono scegliere la cedolare secca sono le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (come ad esempio l'usufrutto). L'importante è che queste ultime non lochino l'immobile per un esercizio di attività di arti e professioni o un'impresa.

A quali immobili può essere applicata

Vediamo ora quali sono gli immobili a cui può essere applicata la cedolare secca.

Quest'opzione può essere esercitata per le unità immobiliari rientranti nelle categorie catastali che vanno da A1 ad A11 (tranne la categoria A10 che concerne uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all'abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all'immobile abitativo.

Tutto ciò solo a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le stesse parti contrattuali e che sempre nel contratto si faccia riferimento a quello di locazione dell'immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l'unità abitativa già locata.

Nel caso in cui sussista una situazione di contitolarità dell'immobile, quando cioè due soggetti sono contitolari, ossia condividono lo stesso titolo su un dato immobile, l'opzione della cedolare secca potrà essere esercitata in maniera distinta da ciascun locatore.

I locatori contitolari che invece hanno deciso di non esercitare l'opzione sono tenuti al versamento dell'imposta di registro che viene calcolata sulla parte del canone di locazione che può essere imputato loro in base alle quote di possesso.

In ogni caso, dovrà essere sempre versata l'imposta di bollo sul contratto di locazione. L'imposta di registro potrà essere versata per l'intero importo stabilito nel caso in cui la norma fissa l'ammontare minimo dell'imposta dovuta.

La durata della cedolare secca

Le regole della cedolare secca vanno applicate per tutta la durata del contratto sottoscritto (o anche della proroga) o, nei casi in cui l'opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il periodo residuo di durata del contratto.

È sempre tra le facoltà del locatore quella di revocare l'opzione della cedolare secca in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Allo stesso modo sarà possibile applicare nuovamente l'opzione nelle annualità successive alla revoca, rientrando così nel regime della cedolare secca.

Nel caso in cui si voglia procedere con la revoca, quest'ultima ha delle date ben precise: dovrà essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente e bisognerà versare l'imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l'opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell'opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell'imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una proroga precedente).

In caso di risoluzione del contratto, l'imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all'ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

Dal punto di vista degli inquilini

Per poter applicare la cedolare secca è necessario vengano rispettate alcune norme e condizioni. Ad esempio: il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che esercitano attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori o anche dipendenti.

La cedolare secca può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sub-locate a studenti universitari o a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Nel momento in cui viene registrato il contratto (o entro 30 gg dalla decorrenza della cedolare secca) il locatore dovrà inviare la comunicazione all'inquilino, con una raccomandata, in cui lo informa della rinuncia all'aggiornamento del canone.

Questo adempimento è a pena di decadenza dell'opzione della cedolare secca. La raccomandata non risulta necessaria nel momento in cui all'interno del contratto viene stabilita una clausola con cui si prevede il divieto di aggiornamento del canone e per i contratti di locazione di durata complessiva nell'anno inferiori a 30 giorni.

Con la Risoluzione 115/E del 1° settembre 2017 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che allo stesso modo, in caso di proroga di un contratto che contiene già la rinuncia all'aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna comunicazione mediante raccomandata.

Quanto costa la cedolare secca

Passiamo ora alla questione economica: quanto costa la cedolare secca?

L'imposta sostitutiva si calcola applicando un'aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

Oltre a questa, viene prevista un'aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia;
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

È bene tenere a mente che, nel caso in cui si decida di optare per la cedolare secca al 10%, questa scelta (come ogni scelta del resto) comporterà anche delle rinunce.

Nello specifico, il proprietario dovrà rinunciare:

  • all'aggiornamento ISTAT del canone;
  • all'esenzione dal pagamento dell'imposta di bollo;
  • all'esenzione dal pagamento dell'imposta di registro, obbligatoria per i contratti a tassazione ordinaria.

Quali conseguenze ha sul reddito

Il reddito assoggettato a cedolare secca presenta le seguenti caratteristiche:

  • è escluso dal reddito complessivo;
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
  • il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell'ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Le tasse relative alla cedolare secca

L'aliquota della cedolare secca è:

  • 21%, nel caso di contratto libero;
  • 10%, nel caso di contratto concordato. L'aliquota del 10% è stata fissata dal decreto Piano Casa, ed in vigore dal 1° gennaio 2014 fino al 31/12/2019. In precedenza l'aliquota era del 15%. La proroga al 2019 contenuta nel comma 16 dell'unico articolo della Legge di Bilancio 2018.

La base imponibile su cui applicare l'aliquota è data dal maggiore tra i due importi:

  • rendita catastale rivalutata del 5%;
  • canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza della cedolare secca.

L'ammontare dovuto deve essere versato in acconto e saldo, secondo i termini previsti per l'Irpef.

L'acconto è pari al 95% dell'imposta dovuta per l'anno precedente (non è dovuto nel primo anno di esercizio dell'opzione) ed è dovuto se la cedolare per l'anno precedente supera i 52 euro.

L'acconto va versato:

  • in un'unica soluzione, entro il 30 novembre, se l'importo è inferiore a 257,52 euro;
  • in due rate, se l'importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
    • la prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno;
    • la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati questi codici:

  • 1840: cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: cedolare secca locazioni – Saldo

È possibile rimediare al mancato versamento dell'acconto o del saldo tramite l'istituto del ravvedimento operoso.

Come calcolare la cedolare secca

Per il calcolo cedolare secca abbiamo bisogno di conoscere:

  • l'importo del canone di locazione;
  • l'aliquota cedolare secca che dobbiamo applicare.

Per capire meglio ecco un esempio pratico di calcolo cedolare secca al 10%:

  • un immobile è concesso in locazione a canone concordato;
  • il canone annuo stabilito dal proprietario e affittuario è pari a: 5.000 euro annui;
  • si applica in questo caso la cedolare secca 10%;
  • per cui 5.000 euro x 10% = 500 euro.

Il costo cedolare secca all'anno è di 500 euro, che è l'importo dell'imposta sostitutiva dovuta dal proprietario sul reddito.

Cosa comporta scegliere la cedolare secca

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall'Istat dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell'anno precedente.