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In cosa consiste il leasing immobiliare

In questo articolo tratteremo del leasing immobiliare e tutto ciò che dovete sapere a riguardo. Però, prima di iniziare la guida dobbiamo fare un passo indietro. Beh, sì… dobbiamo innanzitutto capire cosa vuol dire il termine “leasing”.

Dunque... leasing, in lingua inglese, sta per “locazione“.

Ok, ma cos'è una locazione?

Un contratto di locazione è un contratto che delinea i termini in base ai quali una persona accetta di affittare una proprietà che è di proprietà di un'altra persona. Ciò naturalmente garantisce al locatario - noto anche come inquilino - l'utilizzo di un bene e garantisce al locatore, il proprietario, i pagamenti regolari dal locatario per un determinato numero di mesi o anni. Sia il locatario sia il locatore possono andare incontro a diverse conseguenze se non rispettano i termini del contratto.

Facile, no? Ma vediamo come funzionano i contratti di leasing immobiliare.

I contratti di leasing, come funzionano

I contratti di leasing sono i contratti legali e vincolanti che stabiliscono i termini dei contratti di affitto nel settore immobiliare (ma esistono anche nel settore automobilistico, nonché molti altri). Se una persona desidera affittare un appartamento o un'altra proprietà residenziale, ad esempio, il contratto di locazione preparato dal proprietario descrive l'importo mensile dell'affitto, quali sono le scadenze da rispettare, cosa succede se il locatario non riesce a pagare l'affitto, quanto è richiesto per un anticipo di sicurezza (il cosiddetto deposito cauzionale), la durata del contratto di locazione, se il locatario è autorizzato a tenere animali domestici, quanti ospiti possono vivere nella casa e qualsiasi altra informazione essenziale. Il locatore richiede che l'inquilino firmi il contratto di locazione o contratto di leasing, accettando così i suoi termini prima di occupare la proprietà. Anche i contratti di locazione per immobili commerciali, d'altra parte, sono solitamente negoziati in accordo con il locatario specifico e in genere vanno da uno a 10 anni, con gli inquilini più grandi che spesso hanno contratti di leasing più lunghi e più complessi.

Le conseguenze in caso non venissero rispettati i termini per i contratti di affitto variano da lievi a più gravi, a seconda delle circostanze in cui sono stati infranti tali termini. Un inquilino che infrange un contratto di locazione senza un precedente negoziato con il proprietario affronta una causa civile, un marchio dispregiativo sul suo rapporto di credito o entrambi. Come risultato della rottura di un contratto di locazione, un inquilino può anche incontrare problemi nel riuscire ad affittare una nuova residenza o un qualsiasi nuovo bene, nonché altri problemi associati ad avere una reputazione negativa su un rapporto di credito. Gli inquilini che hanno bisogno di revocare i loro contratti d'affitto spesso devono negoziare con i proprietari degli immobili o, in extremis ed in caso di contenziosi, cercare aiuto da un consulente legale. In alcuni casi, trovare un nuovo inquilino per la proprietà o rinunciare al deposito cauzionale porta i proprietari di immobili a consentire agli inquilini di rompere i loro contratti di locazione senza andare incontro ad ulteriori conseguenze legali.

Alcuni contratti di locazione prevedono clausole di “risoluzione anticipata” che consentono agli inquilini di sciogliere i contratti in base a una serie specifica di condizioni o quando i loro proprietari non adempiono ai loro obblighi contrattuali. Ad esempio, un inquilino può essere in grado di risolvere un contratto di locazione se il proprietario non effettua riparazioni tempestive alla proprietà.

Cos’altro dobbiamo sapere del leasing

Una famosa citazione di Donald B. Grant dice: “Perché possedere una mucca quando il latte è così economico? Tutto ciò di cui hai veramente bisogno è il latte, non la mucca.” Il concetto di affitto quindi è influenzato da questa citazione. Possiamo confrontare “latte” con “i diritti di utilizzare un bene” e “mucca” con il “bene” stesso. Si tratta di una soluzione molto conveniente anche per tutti coloro che non vogliono andare incontro alle lunghe trafile burocratiche dovute all’acquisto di un bene, sia esso un immobile come in questo caso o un’automobile e tanto altro.

Facciamo il punto della situazione: il leasing può essere definito come un accordo tra il locatore (proprietario del bene) e il locatario (utente del bene) in base al quale il locatore acquista un'attività per il locatario e gli consente di utilizzarlo in cambio di pagamenti periodici denominati canoni di locazione o pagamenti minimi di leasing (PML). Il leasing è vantaggioso per entrambe le parti in caso di benefici fiscali o di pianificazione fiscale.

Alla conclusione del periodo di leasing, l'attività ritorna al locatore (il proprietario) in assenza di qualsiasi altra clausola nel contratto riguardante l'acquisto obbligatorio del bene da parte del locatario (l'utente). Ci sono quattro evenienze possibili post-rescissione del contratto di locazione.

  • Il contratto di locazione viene rinnovato dal locatario perennemente o per un periodo di tempo definito.
  • La casa torna al locatore.
  • Il bene ritorna al locatore e lo vende a terzi.
  • Il locatore vende al locatario.

Lo scopo del leasing e quali sono i pro ed i contro

Gli scopi della scelta di un contratto di locazione possono essere diversi. Generalmente, un leasing è strutturato per i seguenti motivi.

  • Vantaggi delle imposte: il beneficio fiscale è utilizzato da entrambe le parti, cioè il locatore e il locatario. Il locatore continua ad avere il bene ed usufruire della sua rendita, ed il locatario dei suoi benefici.
  • Si può evitare di possedere una proprietà evitando i rischi del possesso di una proprietà: in molti casi si evita di possedere una proprietà per evitare l'investimento di denaro a lungo termine. Ci spieghiamo meglio: col leasing è molto più difficile indebitarvi.

I vantaggi del leasing

  • Il più grande vantaggio del leasing è che l'uscita di denaro o i pagamenti relativi al leasing sono ripartiti su diversi anni, risparmiando così il peso di un pagamento in contanti significativo in una botta sola e trovarvi con un conto in banca molto più leggero.
  • Durante il leasing di un bene, la proprietà del bene rimane a carico del locatore, mentre il locatario paga solo le spese di affitto. Dato questo accordo, diventa plausibile per un'azienda che affitta un immobile commerciale investire il proprio denaro in servizi di buona qualità che potrebbero sembrare altrimenti costosi.
  • Dato che una società sceglie di affittare un immobile per investire in un’attività, con questa mossa rilascia del capitale per l'azienda al fine di finanziare le sue altre esigenze di denaro o per risparmiare soldi per una decisione di investimenti di capitale migliori, qualsiasi essi siano.
  • Le spese di leasing vengono considerate come spese operative e quindi sono deducibili dalle tasse.
  • Il leasing è un'opzione ideale per un'attività di nuova costituzione (le start-up, quindi), poiché implica costi iniziali inferiori e requisiti più bassi.
  • Per le aziende che operano nel settore, dove c'è un alto rischio che la tecnologia diventi obsoleta, il leasing produce grandi rendimenti e salva il business dal rischio di investire in una tecnologia che potrebbe presto diventare obsoleta. Ad esempio, è l'ideale per il business della tecnologia.
  • Alla fine del periodo di leasing, talvolta il locatario può anche avere il diritto di acquistare la proprietà e risolvere il contratto di leasing, offrendo così flessibilità alle imprese.

Gli svantaggi del leasing

  • Sebbene il leasing non compaia nel bilancio di una società, gli investitori considerano ancora il leasing a lungo termine come un vero e proprio debito e adeguano la valutazione dell’investimento del denaro di un'impresa per includere i leasing.
  • Dato che gli investitori trattano i leasing a lungo termine come debito, potrebbe diventare difficile per un'azienda sfruttare i mercati dei capitali ed ottenere ulteriori prestiti o altre forme di debito dal mercato per concludere altre trattative o usufruire di altri servizi.
  • Complessivamente, stipulare un contratto di leasing è un processo che rimane comunque complesso e richiede una documentazione approfondita e un esame adeguato del bene in affitto.
  • Alla fine del periodo di leasing, non è detto che il locatario finisca per diventare il proprietario del bene, anche se nel corso degli anni sta capitando sempre più spesso che alla fine del contatto di leasing i locatari decidano di acquistare il bene (questo processo si chiama Rent To Buy, ma è ancora poco popolare in Italia).
  • Il locatario deve rimanere responsabile della manutenzione e del corretto funzionamento del bene locato.
  • Per una nuova start-up, è probabile che la spesa fiscale sia minima. Ma in queste circostanze, non vi è alcun vantaggio fiscale aggiunto che può essere sommato alle spese di leasing.