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Rent to buy: cosa è, a chi conviene e perché preferirlo al fitto

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Da anni in Italia si parla di Rent to Buy come formula vincente per perfezionare determinati acquisti immobiliari. I vantaggi sono tanti, dalla possibilità di suddividere l’acquisto in molti più anni, a quello di creare una reputazione da poter utilizzare per l’accesso al credito, o l’occasione di mettere sul mercato immobili nuovi che non si riescono a vendere.

Cos’è la procedura Rent to Buy

Il rent to buy è un nuovo tipo di contratto in cui si fondono due diverse tipologie di contratto: quello di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Nella pratica, il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore (futuro acquirente), il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, potrà sottrarre dal prezzo una parte dei canoni pagati. Questa procedura può essere applicata ai nuovi immobili, a quelli usati o da ristrutturare e anche ai nuovi cantieri in costruzione. Per applicare correttamente questa procedura bisogna rivolgersi ad uno specialistica del settore immobiliare che abbia una spiccata specializzazione nelle trattative Rent to Buy, poiché questa è un tipo di compravendita complessa in cui è necessaria una grande capacità di gestione delle dinamiche sociali e psicologiche dei soggetti coinvolti. Non è tanto importante il titolo, quanto la reale esperienza del consulente in questa tipologia di acquisto.

I vantaggi

Il vantaggio principale della formula Rent to Buy è la possibilità di trovare un numero maggiore di potenziali acquirenti. L’unico rischio è che il conduttore possa poi decidere di non acquistare la casa, una volta terminata la parte dell’affitto. Dopo il periodo di affitto il cliente non è obbligato ad acquistare l’immobile, ma ha la possibilità di farlo. Il tempo che ha a disposizione per scegliere se acquistare o meno l’immobile è di norma pari a 10 anni, ma può essere stabilito diversamente dalle parti. Un altro rischio, simile all’affitto, è che il conduttore possa essere inadempiente: in questo caso bisognerà fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri. In questo caso la procedura non è identica a quella di sfratto, ma è una procedura di rilascio del bene che ha tra i suoi vantaggi l’essere molto più breve e più economica di quella di sfratto. Tutte queste eventualità potranno poi essere scelte con calma nel momento in cui si scrive l’atto di Rent to Buy, con l’aiuto del notaio.

Consigli utili

Nel contratto Rent to Buy è consigliabile inserire un canone più alto rispetto ad un qualsiasi affitto e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario sia tutelato nel caso in cui manchi la conclusione di altri affari. Questo è anche indice della serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene. Il conduttore è tutelato perché la legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di Rent to Buy, che permetterà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti e altre cose che potranno eventualmente emergere la trascrizione del Rent to Buy. Questa trascrizione ha una durata massima di un decennio e vale anche in caso di fallimento del venditore. Nel residenziale il Rent to Buy è consigliabile quando non si ha a disposizione una liquidità iniziale per accedere ad un mutuo che copra l’80% del valore dell’immobile, anche se si ha redditi stabili. Questo è il caso di “Rent to Buy di leva finanziaria“. Oppure quando serve del tempo per smobilizzare dei capitali investiti o alienare un altro immobile prima di intestarsi il nuovo. In questo caso parliamo di Rent to Buy di flessibilità.
Quello che è veramente importante chiarire è che acquistando con il Rent to Buy, a fronte di canoni di locazione nella norma, si risparmiano una miriade di interessi sul mutuo. Questo perché il mutuo che sarà necessario richiedere è di gran lunga inferiore rispetto a quello necessario per un normale acquisto immobiliare. Nella procedura Rent to Buy si fanno affari tra privati senza però far ingrassare le banche.

Conclusioni

Acquistare una casa con la formula Rent to Buy è di gran lunga più conveniente rispetto all’acquisto tradizionale, non solo per il mutuo più piccolo da richiedere ma anche perché permette una maggiore mobilità all’acquirente che seppur provvisto di un reddito stabile non può richiedere un mutuo. Questa procedura si configura sempre più come la nuova frontiera dell’acquisto immobiliare.

Ferdinando Iezzo

Sono un ex studente di Economia della Federico II di Napoli, attualmente vivo a Londra e sono appassionato di Risparmio. In che senso? Da quando mi son trasferito nel Regno Unito sono stato colpito dai differenti modi che popoli lontani hanno di gestire i propri risparmi. La micro-economia di ognuno di noi si muove in modo indipendente e io cerco di scovarne i segreti. Ho creato questo sito, grazie all'aiuto di alcuni amici, per condividere le mie idee e dare consigli a chi, come me, voglia migliorare la propria situazione economica e riuscire a risparmiare nel modo più semplice possibile.