La risalita del mercato immobiliare, il perché del crollo

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È dal biennio del 2014/2015 che si può parlare di ripresa per il mercato immobiliare, residenziale e non. In questo articolo ci concentreremo sul mercato immobiliare non residenziale, da sempre meno considerato.
Non basta semplicemente affermare che il mercato immobiliare è in ripresa per crederci, ecco una serie di dati del Ministero delle Entrate che confermano i valori di crescita:

  • Commerciale
    • Nel primo trimestre del 2016 rispetto al 2015: +12,65%
    • Nel secondo trimestre del 2016 rispetto al 2015: +11,44%
  • Produttivo
    • Nel primo trimestre del 2016 rispetto al 2015: +6,56%
    • Nel secondo trimestre del 2016 rispetto al 2015: +22,28%
  • Terziario
    • Nel primo trimestre del 2016 rispetto al 2015: +1,32%
    • Nel secondo trimestre 2016 rispetto al 2015: +12,77%.

Nel rapporto dell’Agenzia delle Entrate non c’è una tabella anche sull’andamento dei prezzi per gli immobili non residenziali, ma questo problema potrà essere ovviato seguendo quello degli immobili residenziali, perché di solito l’andamento di entrambi è molto simile. I prezzi sono cresciuti fino al 2005-2006, con un trend che era già iniziato con il nuovo millennio. Nel biennio 2006/2007 le compravendite di abitazioni hanno un down, finisce il periodo della bolla immobiliare, ma salgono i prezzi fino al 2008. L’anno successivo i prezzi si confermano stazionari mentre le compravendite hanno alternanza tra semestri di perdita e piccoli rialzi. Nel 2011 la strada sembra sempre più in discesa, seguono semestri negativi per poi arrivare al 2014 in cui le quotazioni iniziano a risalire. Su questo trend si continua anche negli anni successivi fino alla situazione attuale.
Come si vede, le compravendite e i prezzi non crescono assieme; la percezione del mercato immobiliare che hanno le persone è proprio sull’andamento dei prezzi, poiché è la realtà che più li riguarda. Nessuno dimentica quanto ha pagato la casa o quanto paga di affitto per questo è molto elementare fare dei confronti con l’attuale situazione del mercato immobiliare; gli strumenti per questo confronto possono essere i depliant delle varie agenzie immobiliari o anche visitando sul web un qualsiasi portale immobiliare. Le persone sono quasi sempre all’oscuro dell’andamento delle compravendite, anche se questo ha un’importanza fondamentale per capire quale sarà il futuro andamento dei prezzi.

Le cause della discesa del mercato immobiliare

Tra le varie cause che hanno portato alla discesa del mercato immobiliare, spicca su tutte il passaggio dalla Lira all’Euro. Per quanto all’inizio si credeva che una moneta unica avrebbe portato solo vantaggi, col tempo si è visto come in realtà questo passaggio aveva un grande deficit: i prezzi sono rimasti uguali a quelli della lira, ma gli euro valgono molto di meno. Con il tempo i prezzi degli immobili stanno praticamente tornando ai valori della lira, ma espressi in Euro.
Anche il Decreto Bersani ha ottenuto, tra le varie conseguenze, anche la discesa immobiliare: con questo decreto è stato inserito l’obbligo di procedere alla registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale (come i preliminari di compravendita). Il fine del decreto era eliminare i pagamenti in nero nelle operazioni immobiliari: chi ne ha risentito principalmente sono stati i costruttori, da sempre abituati ad ottenere una parte del prezzo in contanti, per pagare meno tasse.
In passato si avevano sempre dei risparmi messi da parte proprio per l’acquisto della casa, di solito quasi tutte le persone intenzionate ad un acquisto del genere avevano almeno il 10% del valore della casa. Adesso i mutui sono alla portata di qualunque bene si voglia acquistare, cellulari, viaggi ecc; nel periodo d’oro dell’immobiliare venivano concessi mutui anche laddove non c’erano i presupposti, su redditi magari non stabili e questo ha portato alla difficile situazione attuale delle banche, piene di immobili ceduti da coloro che non potevano più pagare il mutuo o il leasing. Un altro problema è la creazione di cantieri di costruzione, che sono poi stati bloccati dalla legge di stabilità: questo ha portato ad una situazione in cui esistono molti cantieri fermi ed immobili vuoti, che bloccano il mercato immobiliare.
La situazione, già difficile com’è, viene aggravata dal governo Monti quando si decide di aumentare le tasse sugli immobili con l’IMU. Per gli edifici di natura strumentale, l’IMU triplica il valore dell’ICI, non incentivando l’acquisto di immobili.

Conclusioni

Anche se il mercato immobiliare sta ancora tentando di uscire dalla crisi che l’ha caratterizzato negli ultimi anni, ormai la strada per il recupero quasi completo del settore è sempre più vicina.

Ludovica Cerrone

Studio Mediazione Linguistica e Culturale all'Università degli studi di Napoli "l'Orientale" ma ho proseguito i miei studi nel mondo della comunicazione e del marketing sul web per poter continuare a fare ciò che amo, ovvero... beh, scrivere, scrivere, scrivere! D'altronde cos'è il Web, se non una finestra di conoscenza sul mondo?